蛋壳公寓陨落史

摘要：华丽的资本游戏会让行业内企业变成“薛定谔的猪”——不打开盒子，谁也不知道飞起来的是究竟是独角兽，还是风口上的猪。

资本世界永远不缺年轻有为的“造富奇迹”，尤其是近年来的互联网行业，比如OFO，比如蛋壳。

作为蛋壳公寓的创始人兼CEO，高靖可谓是互联网行业中的老手。他曾先后任职于百姓网、百度、好乐买、糯米网等多家互联网公司，他曾被美国《商业报刊》评为“年度最年轻优秀企业家”，还获得过那华达州“优秀创业青年”的称号。

长收短付，高进低出……长租公寓竞速扩张的手段屡屡刷新公众认知。其中，以解决租客资金困难为初心的租金贷也逐渐异化，甚至成为长租公寓机构套现的工具。

2015年1月，蛋壳公寓成立。从成立到上市，蛋壳公寓走了5年，但在纽交所，它只呆了455天。暴雷之后，一地蛋壳，徒留15亿租金贷由银行兜底，40万间房源无人接盘。

“你知道这5年我怎么过的吗？”

5年布局13城，拿下7轮融资。

2015年1月21日，紫梧桐（北京）资产管理有限公司在北京正式注册成立，这就是蛋壳公寓的实体公司。联合创始人高靖在北京慈云寺桥租下了第一套房子，100平方米的两室一厅，这套房从谈判、收房，到装修、采购，所有环节都是他亲力亲为。

“让年轻人有尊严地生活在城市”，“希望能为每个身处异乡的人，都提供一个温暖的「壳」，孵化自己的梦想”。故事的第一页真的挺暖，高靖的初心也确实很有温度。

2015年恰逢房产“互联网 ”成为风口，而以高靖为首的管理团队全都来自互联网行业，令蛋壳公寓具备了互联网大数据的DNA。以一线城市为主要战场，线上搭建系统，线下收房装修。到2015年底，蛋壳公寓运营的房间数量已经达到了2434间。

告诉成长的蛋壳公寓自然也吸引到了投资人的注意。据天眼查显示，2015年7月，也就是公司成立才半年时间，蛋壳公寓就获得了开物投资的数千万元A轮融资。

2017年，国家住房政策鼓励和支持发展租住市场，借着“租购并举”政策的东风，高靖开始布局二线城市，先后进入杭州、天津、武汉等市场。2017年6月，蛋壳公寓又完成了资金规模超亿元的A 轮融资，投资方包括开物投资、优客工场、愉悦资本。

讲好故事，融资，拿钱，扩张，再融，再拿钱……高靖很快就熟悉了游戏规则。2018年，他趁热打铁，又分别进行了B轮和B 轮融资，B轮融资由华人文化产业投资基金、高榕资本领投，B 轮融资由老虎环球基金领投，合计资金规模超过1.7亿美元。

2019年1月，“粮草充足”的蛋壳以2亿美元“天价”，全资收购了知名长租公寓运营商“爱上租”——这也是长租公寓行业史上最大的一个收购案。

起高楼，宴宾客，但危机早已四伏。

2018年8月17日，胡景晖曾在电话会议上“致命”发言：“以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商，为了扩大规模，以高于市场正常价格的20%到40%在争抢房源，人为抬高收房价格，而且这些长租公寓重装修、N 1出租模式加剧了租房价格上涨，长租公寓企业一味满足资本市场的胃口，现在发展严重跑偏了。”

他还说，如果长租公寓暴雷，会比P2P更严重。

紧接着，为我爱我家打拼了18年的胡景晖，“因个人原因”被董事长谢勇开除。胡景晖对外表示，压力主要来自链家董事长左晖。然后才知道，穿一条裤子的，永远都是CEO。

有人曾将长租公寓比喻为“在悬崖边反复横跳的危险企业”。市面上的长租公寓模式主要分为集中式和分布式，集中式以万科铂寓、魔方公寓等地产开发商、物业机构为主，将某一个区域内的整片房产统一装修出租，相当于租客直接向房主租房；而像蛋壳、自如这样的互联网长租公寓属于分布式，即：向“散户房主”租房，装修一番再租出去，本质上就是二房东。

“互联网＋”风口，许多古早行业一旦具备互联网大数据的DNA仿佛就能立刻回光返照，尤其房地产中介这生意已经做了几百年。而华丽的资本游戏，又会让行业内企业变成“薛定谔的猪”——不打开盒子，谁也不知道飞起来的是究竟是独角兽，还是风口上的猪。

蛋壳公寓的盒子过于华丽了。自成立以来，经过4年的攻城略地，蛋壳公寓已进入北京、上海、广州、深圳、苏州、杭州、天津、武汉、南京、成都、无锡、重庆、西安13地市场。2016年—2018年底，蛋壳公寓3年房间数年复合增长率达到360%。据招股书显示，截至2019年9月30日，蛋壳公寓的运营房源规模已经高达406,746间，3年增长了166倍。

但数据同样显示，2017年、2018年和截至2019年9月30日的前9个月，蛋壳公寓产生的净亏损分别为2.72亿元、13.7亿元、34.35亿元；同期，经营活动产生的现金流分别为-1.15亿元、-11.64亿元、-16.29亿元。

5年造一个帝国，楼阁台榭，又好似百孔千疮。

对各行各业来说，2020都是魔幻之年。

2020年1月17日，华尔街拐角南侧，百老汇大街18号，蛋壳公寓在纽交所敲钟上市。顶着“2020年登陆纽交所的中国第一股”，蛋壳公寓的首日开盘价为13.5美元。上市当天，IPO募资1.296亿美元，市值一度达到27亿美元。

高靖被人群簇拥到舞台中央，他笑容满面。

不长不短，造一个“奇迹”刚好5年。在「烧钱、冲量、包装上市」的互联网模式下野蛮扩张，蛋壳公寓为了补充流动性极尽所能，而利用租客的信用套现，便是长租公寓猛加杠杆、疯狂扩张路上的最畸形产物。

蛋壳公寓的租金收取有两种方式，一种是不贷款，这种方式只能选择季付、半年付和年付；另外一种方式是使用贷款支付房租，蛋壳跟金融机构合作，为租客办理贷款一次性预付一年房租及押金，这笔钱由金融机构支付给蛋壳，然后租户再每月偿还给金融机构贷款，而蛋壳则向房东月（季）付租金。

（图表来自：21世纪经济报道）

“选择「押零付一」只需每月支付6000元的租金，另外再多交一点「服务费」。”中介称，“就像还花呗一样简单。”

与蛋壳公寓进行租金贷合作的银行为微众银行。根据公司财报数据显示，2017年“选择”租金贷的租户比例达到了惊人的91.3%，随后的两年虽然有所下滑，但仍高达75.8%和65.9%。截至2019年年底，蛋壳一共通过租金贷套现了27.5亿元人民币。

窟窿越拆越多，IPO或许是最后一剂强心针。高靖本以为，成功上市意味着继续拿钱，然后进一步在跑马圈地的烧钱路上高歌猛进，只要蛋糕够大，总有翻盘那天。

但事情发生的太快，新冠病毒的消息已然开始在武汉攒动——疫情压垮了最后一根稻草。

2020年1月29日起，有多名加v认证的“蛋壳公寓员工”在脉脉爆料，公司拖欠工资，借疫情变相裁员。1月31日，蛋壳公寓回应称，前述言论纯属造谣。但随后，北京，无锡、上海、杭州、武汉、天津、成都等地的大量房东投诉称，蛋壳公寓以疫情为由单方面要求房东免租一个月，拒不支付房租，同时仍然向租户收租。

2月3日，“要面子不要里子”的蛋壳公寓宣布，为无法返回武汉的租客返还一个月租金，其它各城市租客将根据各地政府发布的“因疫情延期返工天数”返还相应租金。此外，蛋壳公寓还将武汉重点医院周边近800百间专属房源提供给医护人员免费租住。

而这无疑会使风雨飘摇的蛋壳公寓雪上加霜。

2020年6月11日，蛋壳公寓发布一季财报显示：截至2020年3月31日，公司运营的公寓单元数量为419030间，相对于2019年底的438309间来说，仅一个季度就减少了近2万间；此外，2020年一季度入住率下降至75.6%，这个数字在2019年底为76.7%，2019年同期为77.8%；报告期内，公司营收同比增长62.48%至19.4亿元；净亏损为12.3亿元，同比下降50.67%。

2020年6月18日，蛋壳公寓公告称，公司CEO高靖涉及有关部门的调查，暂时无法行使其在蛋壳公寓董事会以及公司的管理职责。

消息一出，蛋壳公寓股价暴跌9.53%，盘中多次触发下跌熔断。截至美东时间6月18日收盘，报8.75美元，较前一个交易日下跌6.32%，较上市时市值已缩水超10亿美元。

一波未平，一波又起。2020年10月，蛋壳的负面新闻就开始频繁登上微博热榜。 11月6日，央视点名蛋壳公寓：“断网，欠债，将租金，蛋壳公寓深陷流动性危机”。一时间，江湖上风言四起：“高管卷6亿美元跑路”，“公司账面只剩200块钱”，“公司总部已人去楼空”……

（新闻截图）

“蚁穴之溃”也随即席卷。11月初，蛋壳公寓北京总部持续数日被几百名用户围堵维权，包括退租金的租客、收房租的房东、讨薪的蛋壳工作人员，现场甚至还爆发了肢体冲突。

紧接着11月16日，北京市住建委称，已经针对蛋壳公寓成立了专办小组。在有关部门协调下，微众银行于12月4日宣布，针对蛋壳租金贷客户，将退租后蛋壳公寓所欠客户的预付租金，用于抵偿客户在银行的贷款。然后微众银行结清该笔贷款。

而曾经信誓旦旦“承担信用”的蛋壳和高靖，没有发声。

魔幻的一年结束了。

2021年3月15日，蛋壳上个交易日，蛋壳公寓股价约2.37美元/股，相较上市时的发行价13.5美元/股，股价大跌82.4%。4月6日，纽交所将蛋壳公寓（DNK.N）摘牌。4月底，住建部、银保监会等6部门发布的“长租监管7条”，“租金贷”、“长租公寓”行业再迎重创。

一记记重锤，一声声暴雷。

2021年5月26日，艾问的记者下载了蛋壳公寓APP，界面如曹雪芹的《红楼梦》一般唯美：“好一似食尽鸟投林，落了片白茫茫大地真干净”。

（图源：APP截图）

5年，蛋壳“早就死了”，耶稣也留不住它，市场说的。

编辑：Amelia

作者：黑皮猴

图源：图源侵删

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